איך מעריכים נכס?

קיימות שלוש גישות עיקריות לשומת שווי נכסי מקרקעין:

• גישת ההשוואה (או גישת השוק)
• גישת היוון ההכנסות (או גישת ההכנסה)
• גישת העלות (גישת השווי הפיזי)

במצבי שוק שונים (גאות, שפל וכדומה) עשויה התוצאה, המתקבלת על ידי שימוש בכל אחת מהגישות, להיות שונה. בתנאי שוק אופטימליים יביא השימוש בכל אחת משלוש הגישות האמורות לתוצאות קרובות זו לזו.

• גישת ההשוואה. זוהי גישת השומה החשובה ביותר, והיא תועדף בכל מקרה בה ניתן ליישמה. גישת ההשוואה מתבססת על ניתוח עסקאות לנכסים דומים בסביבה וביצוע התאמות להבדלים בין הנכס הנישום לבין נכסי ההשוואה (למשל: מיקום הנכס, שטח, כיווני אוויר, קומה, מרפסות וכ'ו). גישת ההשוואה רווחת במיוחד בשומת נכסי מגורים. העיקרון המרכזי שעומד בבסיסה של גישה זו הינו "עקרון התחלופה", דהיינו, קונה לא ישלם עבור נכס מסוים מחיר הגבוה יותר מאשר ישלם על נכס אלטרנטיבי בעל תועלת דומה.
• גישת היוון ההכנסות או הגישה הכלכלית מבוססת על היוון הרווח התפעולי (לפני מס) שמפיק הנכס מדמי-שכירות, לפי שיעור תשואה המקובל בנכסים דומים בשוק תוך ביצוע התאמות לנכס הרלוונטי. גישה זו מקובלת בעיקר בנכסים מניבים סטנדרטיים כגון בנייני מסחר ומשרדים. גישת היוון ההכנסות דומה להערכת שווי חברה לפי תחזית תזרים מזומנים. גישת היוון ההכנסות היא הגישה המועדפת באשר להערכת שווי נכסים תפעוליים המוגדרים בתחום שמאות המקרקעין כ"עסק חי" בהם: בתי אבות, תחנות דלק, חניונים, מקבצי דיור ועוד. גישת היוון ההכנסות לא תיושם בעת אומדן שווי נכסי מגורים.
• גישת העלות מתבססת על סכימה של כל מרכיבי השווי של הנכס: שווי הקרקע ושווי מופחת של המבנה. בהערכת הפחת יש להתייחס לא רק לפחת פיזי, אלא גם לפחת כלכלי או פחת פונקציונלי הנובע מאי התאמתו של המבנה לסביבה, או לסטנדרטים מקובלים בבנייה כיום. גישה זו כמוה כהערכת שוויה של חברה על-פי הונה העצמי. היא תיושם בנכסים לגביהם לא קיימות עסקאות להשוואה וגם לא תזרים הכנסות.

השירות שלנו....

• משרדנו מבצע הערכת שווי לכל סוגי נכסי המקרקעין (דירות, משרדים, קרקעות, בתי מלון, מרכזי מסחר, בתי אבות, דיור מוגן ועוד).
• חוות דעת לפני קניה ומכירה.
• חוות דעת לבטוחה לאשראי בהתאם לתקן 19 של התקינה השמאית.
• חוות דעת מומחה לבית משפט.
• שומות לפי תקן 17.1 אשר משמש חברות ציבוריות וגופים מוסדיים לצורך דווח בדוחות הכספיים לפי כללי החשבונאות הבינלאומיים- IFRS.
• הערכת שווי זכויות דייר מוגן/דמי מפתח.
• הערכות שווי לצרכי מיסוי מקרקעין.
• הערכת שווי זכויות במקרקעין וחלוקתם  בין שותפים/יורשים.